摘要 中国的房地产的兴起有着深刻的经济背景，但是这个兴起的产业在成为我国经济发展的新的支柱十几年后的今天，在经济危机的冲击下，中国经济增速出现放缓，根据产业政策的变化，给一些中小型房地产开发商带来了什么样的危机和经营风险？可以说在现阶段银根紧缩的背景下，房地产公司可以说危机四伏。本文谈谈在这种大的经济背景之下，所提供法律服务的X晶房地产公司在融资中所遇到的“融资陷阱”

关键词 房地产 房地产开发商 融资 融资陷阱

房地产业在我国是一个新兴产业，并且逐步成为我国经济发展中的支柱性产业，然而房地产是特殊的资产，这种特殊的资产在你“势在必得”准备参与竞标时，就得投入大量的资金作为竞标的保证金，在竞标成功后，上亿的土地出让金（土地款）就得要汇入指定的账户，这一切对于实力雄厚的开发商一般无需外援资金，但大多数的房地产开发商需要找外援资金运作注入，才能把土地出让金完全足额的缴纳。

本文主要阐述，在国家调控的经济模式下，x晶房地产开发商在资金链断裂状况下，不符合银行贷款条件，只有向第三人投、融资公司进行融资时所遭遇的“融资陷阱”。

一、公司面临资金困难时的“橄榄枝”

X晶房地产公司以房地产开发为主业。2010年9月该公司依托“在外XX企业家联合会”的外在资金实力支撑点登陆芜湖，目标项目土地通过缴纳参与竞标的保证金，在招投标中标后，X晶房地产公司大张旗鼓的将项目开发的前期工作逐步顺利开展。公司并且为该项目高薪聘请了大量的高级管理和专业技术人员以及一些专业设计、营销团队，对目标项目进行了充分的广告营销、媒体宣传等各项工作。虽然该项目的土地出让金还差欠尾款，但是政府对于自己招商来的、能带动整个区域的经济繁华和浓郁的商业氛围的项目公司开了绿灯，给予X晶房地产公司一定的缓缴期。为了快马加鞭的抓住商机，X晶房地产公司在有序的紧锣密鼓的“奠基”的鞭炮声中动土。

正当上述项目地块正在有序的动土、开工进行时，全球的经济危机风迟缓的来到三线城市，这对于参与“在外XX企业家联合会”的各个企业所带来的经济冲击力无疑是雪霜来临，应当讲在这特殊的经济背景下，想寻求内部的“在外XX企业家联合会”的资金帮助已经没有迂回的空间，因而X晶房地产公司对外急迫的寻求合作、融资单位。某热心人士在此背景下应运而生，向X晶房地产公司引荐上海X化工贸易公司，上海X化工贸易公司愿意让X晶房地产公司以51%公司股权质押的方式，借款1.2亿元人民币给X晶房地产公司。

二、项目借款的前期考察

2011年6、7月份，上海X化工贸易公司的海归派经济学人士多次来芜湖，对X晶房地产公司的项目地块进行了实地考察，要求X晶房地产公司将公司财务状况等一些内部重要资料向其提供，以便上海X化工贸易公司对项目地块的风险评估，经向第三方评估公司缴纳30万元评估费后评估。上海X化工贸易公司对于X晶房地产公司的项目决定同意借款。

三、连环合同，危机四伏。

2011年10月，上海X化工贸易公司要求与X晶房地产公司签订的《借款合同》、《保证合同》、《股权转让合同》及《补充协议》约定：X晶房地产公司股东朱先生将其所持有X晶公司51％的股权以100万转让给上海X化工贸易公司，合同生效后，用X晶公司的全部资产为其借款提供抵押担保，并且要求X晶房地产公司的股份全部质押给上海X化工贸易公司；合同生效后20天内借款金额1亿元到达上海X化工贸易公司指定的X晶房地产公司的账户，上海X化工贸易公司派人担任董事长，总会计师也由该方派员担任；另外2000万为X晶房地产公司履约保证金，216万元作为月费用（月利息和综合费用共18%）均预先扣除；要求1.2亿元由X晶房地产公司和朱先生及其他股东均承担还本付息的连带责任责任；借款期限为1年。到期还本付息后，再将51%股权以100万元转回朱先生。若不能到期还本付息，上海X化工贸易公司有权拒绝变更公司的股权，成为X晶房地产公司的实际股东，行使股东权利。

四、醉翁之意：X晶公司

本为单纯的借款合同，由于上海方的诸多的合同和繁琐的文件材料要求，X晶房地产公司要求本律师参与、把关。本律师在审查《借款合同》《保证合同》及相应的《股权转让合同》等合同时，律师就向X晶房地产公司的董事长和股东了解到，朱先生并不想以100万转让X晶房地产股权給上海X化工贸易公司，因为上海X化工贸易公司将此作为借款的条件之一，目的是为了制约和监督X晶房地产公司的公司行为，避免资金受侵害，朱先生同意也仅是为借款所需，真实意图并非股权转让，所以转让51%的股权并不是对价。

在与上海X化工贸易公司谈判中，本律师提出：X晶房地产100%的股份全部质押给上海X化工贸易公司的目的是为什么？回答是为了债权的实现和确保X晶房地产的公司资产不流失；那为什么还要虚拟的转让股权51%？答：为了债权的确保；X晶房地产到期还清本息和综合费用后，51%的股权作为上海X化工贸易公司应当及时回转给朱先生，如果不及时回转，如何承担法律责任？……。上海X化工贸易公司拒绝在合同中加注不及时回转51%股权的法律责任。

从一系列的约定、协议不难发现，牛先生及其X晶公司系因迫于当时资金的紧迫情势，采取与上海X化工贸易公司合作的借贷方式，显得非常被动。诸多的变相重复收费会导致X晶房地产公司在整个地块项目后期不能有一点波折，如果X晶房地产公司和朱先生到期不能偿付贷款本金和各项费用，X晶房地产公司将处于极为被动的局面，包括类似贱卖X晶房地产公司的方式失去这个公司。在《借款合同》约定的“自动处置机制”启动后，朱先生和上海X化工贸易公司的焦点，已不再是单纯的借贷关系，而是X晶房地产公司的资产归属争夺。因而上述《借款合同》等系列合同中的陷阱条款隐藏很深。你如果动心了，你就快上当了。

作者：安徽夏薇律师事务所 夏薇